Calculadora de Amortização de Financiamento

Como usar a calculadora

1. Dados do contrato: tipo de financiamento, valor financiado, taxa de juros, prazo e sistema (SAC ou Price). Essas informações estão no contrato ou no app do banco.
2. Custos extras (opcional): adicione seguros, taxas e correção monetária, como a TR, para chegar mais perto da parcela real.
3. Plano de amortização: informe quanto pretende antecipar e quando, e escolha se quer reduzir o prazo ou o valor da parcela.

O resultado compara o financiamento com e sem amortização, mostra gráficos e a tabela mês a mês.

SAC ou Price: a diferença em números

Simulação de um financiamento de R$ 300.000 em 30 anos (360 meses), a 9% ao ano, o que equivale a 0,72% ao mês. Para facilitar a comparação, os valores não incluem seguros, taxas nem TR.

• SAC: a amortização é fixa (R$ 833,33 por mês, neste caso) e os juros diminuem com o saldo, então a parcela começa alta e cai todo mês. No total, paga-se bem menos juros, R$ 151 mil a menos neste exemplo.
• Price: a parcela é fixa. No começo, a maior parte dela é juros, então o saldo devedor cai devagar nos primeiros anos.

A Price faz sentido quando a primeira parcela do SAC não cabe no orçamento ou quando o banco exige uma renda maior para o SAC. Se as duas cabem, o SAC custa menos no total.

Amortizar reduzindo o prazo ou a parcela?

Continuando o exemplo na tabela Price: após 12 meses, você amortiza R$ 20.000.

Reduzir o prazo economiza muito mais juros, porque você deixa de pagar dezenas de parcelas. Reduzir a parcela é a escolha certa quando o objetivo é aliviar o orçamento mensal, por exemplo depois de uma perda de renda.

Outro ponto importante: quanto mais cedo a amortização, maior a economia, porque o saldo devedor e os juros são maiores no início do contrato.

Por que a parcela real é diferente da simulação

A prestação cobrada pelo banco costuma incluir itens que não fazem parte da conta de juros:

• Seguros obrigatórios no financiamento imobiliário: MIP (morte e invalidez permanente) e DFI (danos físicos ao imóvel).
• Taxa de administração mensal, em alguns contratos.
• Correção do saldo pela TR ou por outro índice previsto no contrato.

Adicione esses valores nos campos de taxa, seguro e correção monetária para chegar mais perto do número do boleto. Para o valor exato de quitação ou de amortização, a referência é sempre o extrato do banco.

Usando o FGTS para amortizar

Em financiamentos imobiliários enquadrados no Sistema Financeiro da Habitação, o FGTS pode ser usado para amortizar o saldo devedor ou reduzir parcelas, respeitando regras como o intervalo mínimo de 2 anos entre utilizações. As condições variam conforme o contrato, então confirme com o banco antes de planejar.

Perguntas frequentes

Veja também: Calculadora de Juros Compostos